MONEY HELPER의 TIP

아래의 신문 기사는 오피스텔에 대한 아시아 경제 신문기사 입니다. 이 기사와 관련하여 8/18 전월세 대책과 오피스텔 투자자가 갖는 혜택을 기술해 보고자 합니다. 그 동안 오피스텔은 거주용 주택 이면서 상가도 겸하는 부동산 이었습니다. 그런데, 이 부분이 오히려 오피스텔의 투자성을 해하는 부분이었습니다.

우선 취득 시 세금은 주택이 아닌 상가로 취급되어 4.6%의 취득세로 일반 주택의 2배, 무주택자의 경우 4배 이상의 세금 부과 대상이었습니다. 반면, 오피스텔 매도 시 전입신고를 한 임대 사업용 오피스텔은 주택 수에 산입하고, 다주택자로 인정되어 기존 보유 주택 매도 시에 1주택 비과세를 받지 못하는 불합리한 점으로 인해 임대 사업용 부동산으로 많은 사람들이 오피스텔 투자를 꺼려 왔습니다.   

그러나, 이 부분에서 이번 대책으로 오피스텔도 주거용으로 활용할 경우, 주택 임대 사업자 등록 대상으로 인정해 주었습니다. 이렇게 되면 우선 취득 시 세금도 주택 임대 사업 대상이 되어 취득세 면제 효과를 받게 됩니다. 즉, 4.6%의 세금이 비과세가 되고, 매도 시에도 임대 사업자 등록 시 임대 사업용 주택은 양도소득세 산정 시 주택 수에서 배제가 되므로 1주택자 비과세 혜택을 그대로 가져갑니다.

오피스텔은 일반적으로 역세권 위주의 상업지역과 준공업지역에 위치함으로써 안정적으로 임대 수입 창출이 가능합니다. 그리고, 보완 시설 및 주차 시설이 완비 된 곳들이 많아 선호도가 높습니다. 다만, 용적률이 최고치로 지어진 건물로 재개발 / 재건축 사업이 불가능하여 노후화 될 수록 가치가 떨어지는 단점이 있죠. 하지만 공실 위험이 거의 없고, 관리 상 일반 원룸 및 다세대 주택 대비 편리한 장점이 있습니다.

따라서, 노후를 맞이한 분들이 요즘같이 주식 시장의 불안정성이 높아지고, 금리는 낮은 상황에서 월 소득을 창출하기에는 최적의 수익 창출 방법이 됩니다. 여기에 이번 대책으로 주택으로 인정받아 자신이 거주하는 주택의 양도소득세 비과세 혜택을 그대로 가져가면서 재산세 면제 효과와 취득세 면제 효과를 가져가는 이번 혜택에 가장 수헤를 받는 부동산 종목이 아닌가 생각해 봅니다. 

노후를 맞이하거나 안정적인 월세 수입을 창출하는 분들은 관심을 가져 볼 만한 것이 오피스텔로 보여 집니다.  

D건설의 분양업무를 대행하는 S사는 8.18 전세대책 발표 이튿날 오전 긴급회의를 가졌다. 다음달 남동공단에서 공급을 시작하는 오피스텔의 분양시기를 추석 후에서 추석전으로 당기는 것에 대한 논의가 주제였다. 결론은 시기를 당기기보다 연휴기간동안 홍보에 주력해 대기수요자를 더 늘리자는 데 의견이 모아졌다. 홍보안에는 8.18대책에 따른 임대업의 장점을 적극적으로 반영키로 했다.

◇"올 가을 특수 올까?" 기대반 의심반

8.18 전월세 대책에 주거용 오피스텔에 대한 지원안이 포함되자 건설, 분양업계가 술렁이고 있다. 혹시라도 특수가 올까 기대하는 반면에 보다 실질적인 혜택이 따르지 않은 것에 실망하는 기색도 역력하다.8.18대책에는 임대주택으로 등록한 주거용 오피스텔의 각종 세부담을 덜도록 하는 안이 포함됐다.

주거용 오피스텔을 임대사업자 등록 대상에 포함하기로 한 것이다. 세부적으로는 종합부동산세 합산배제, 양도세 중과배제, 법인세 추가과세가 배제된다. 재산세와 취득세는 면제 혹은 25~50% 감면 방안을 검토 중이다. 또한 더 많은 오피스텔이 지을 때 주택기금에서 건설자금을 지원받을 수 있게 됐다. 기존에는 가구당 12~30㎡의 오피스텔을 지을 때 저금리 대출 지원금을 받을 수 있었는데 이번에 가구당 12~50㎡으로 평형 규모가 확대됐다.

자금 지원 한도 역시 1㎡당 40만원에서 80만원으로 늘었다. 대책 발표 후 당장 눈에 띄게 문의가 늘었다. 한 건설업체 관계자는 "임대업을 하기 위해 기존에 문의를 해오던 고객들이 8.18 대책 발표 후 세제혜택의 영향이 있는지 부쩍 다시 전화문의를 해 온다"고 말했다. 그는 "그러나 이번 대책만으론 오피스텔 경기 부양에 한계가 있으며 미분양주택 양도세 한시 면제 혜택이나 DTI 규제 완화 등 보다 실질적인 지원안이 따라야 한다"고 강조했다.

위축된 소비심리를 회복할 수 있는 근본적인 대책이 시급하다는 것이다. 실제로 모 건설업체는 8.18 대책이 발표됐음에도 불구하고 공실에 대한 우려가 큰 나머지 올 하반기로 예정된 분양 계획을 더 늦출 수도 있는 것으로 파악됐다. A 건설 관계자는 "8.18 대책 발표 이후 회의때마다 임대 사업용 도시생활주택과 오피스텔 사업강화에 대한 얘기가 나오고 있다"며 "전체 마스터플랜이 짜여 있기 때문에 분양 일정에 큰 변동은 없겠지만 향후 사업 추진시 (임대사업용 오피스텔이) 주요 현안으로 떠오를 것으로 보인다"고 말했다.

◇하반기 쏟아지는 오피스텔 물량 2년전 4배

한편 올 하반기는 오피스텔 분양 물량이 대거 쏟아지며 '오피스텔' 전성기가 될 것으로 예상된다. 이에 따라 업계도 임대사업자를 포함한 수요자를 끌어모으기 위해 총력전을 벌일 것으로 예상된다. 부동산 리서치업체 '리얼투데이'에 따르면 이번달부터 올해 말까지 전국 총 16개 단지에서 8243실이 분양된다. 2년전 같은 기간에 나온 물량보다 4배 증가했다.

대부분의 물량이 수도권에 집중됐다. 서울은 이번달 은평뉴타운에 처음 공급되는 오피스텔인 아이파크 포레스트 게이트 812실을 비롯해 연말까지 2109실이 공급된다. 인천은 5210실로 전국에서 가장 많은 물량이 공급예정이다. 부동산114 리서치센터의 조성근 연구원은 "미국발 악재로 금융시장 불안으로 투자금이 수익형 부동산으로 유입될 가능성이 커졌다"며 "올 하반기 입주를 앞두 신규 오피스텔과 분양 물량에 관심이 늘어날 것으로 예상되고 소액 투자가 가능한 1-2억원 대 소형 기존 오피스텔도 지역별로 인기를 끌 것"이라고 말했다

필자 운영 중인 재테크 카페 : http://cafe.naver.com/moneyhelpers (머니헬퍼와 함께하는 자산플러스)