J 이사 님은 2010년 1월 부로 회사를 그만두고, 은퇴 생활을 준비하는 분이시다. J 이사 님은 국내 대기업에서 이사로 재직하시다가 그만 두셨는데 자산이 상당함에도 불구하고 자녀들의 교육비 문제와 길게 남은 은퇴생활로 인해 막연하게 두려움을 가지고 계셨다. 갑작스럽게 은퇴가 이뤄 지면서 신경도 날카로워진 상황이었고, 사모님이 오히려 더 스트레스 받는 상황이어서 수강생이었던 사모님이 부부 동반으로 상담 신청을 하여 상담을 진행하게 되었다.

우선 금융상품 포트폴리오에서 주안점은 현금 흐름을 적절하게 유지해 주면서 자녀의 교육과 결혼을 대비한 목돈 만들기, 절세를 통한 금융 소득 효율적으로 운영하기 등을 고려하였다. 우선, CMA를 활용해 단기 유동자금을 계속적으로 운영 토록 하였고, 1~3년 단위로 현금흐름을 유지 시켜 주기 위해 정기예금을 활용하였다. 또한, 자녀 결혼 자금(남자 자녀 1인당 전세 보증금 정도로 각각 1억씩 준비할 수 있는 시뮬레이션이 되도록 펀드를 통해 자금을 형성해 나간다.)과 자산 운영의 효율성을 위해 전체 자산대비 20% 정도까지 투자형 자산이 형성되도록 포트폴리오를 구성 하였다.

전체 자산에서 2010년 말 추정되는 위험자산과 안전자산의 비중은 약 10% ( 펀드 내 주식 비중 70% , 변액 연금 내 주식 비중 30% 구성)내외로 전체 자산대비 안전자산의 비중을 90% 이상으로 유지하여 리먼브라더스 사태와 같은 최악의 상황에서도 원금 손실의 위험을 최소화 하도록 구성하였다.

상기 처럼 구성 할 경우, 최초 2010년 말 잔액이 매월 300만원의 생활비 및 자녀 교육비 관련 부족액과 연금 및 펀드 이체 금액으로 인하여 CMA 금액은 줄어들게 된다. 그리고, 매년 저축 금액의 조절을 통해 메꿔나가야 한다. 이런 부분에서 재무설계 미래 현금흐름을 고려한 시뮬레이션이 필요하다.

- 2011 년 이후의 추정 자산현황

J이사 님의 1년 단위의 자산 시뮬레이션에 있어서 가장 주안 점을 둔 부분은 바로 현금흐름이 마이너스가 계속 유지 되는 기간 동안의 자산 변동 부분이다. 우선 단기 안전자금 위주로 자산을 굴리면서 1년 단위로 소비용 통장으로 활용하는 CMA로의 자산 변경과 펀드를 활용한 자산변동이었다. 어느 정도 수익성을 고려하여 펀드의 경우 2년 동안만 적립식으로 적립 토록 하였다. 

J 이사 님의 판단의 가장 큰 근거는 바로 미래 현금흐름의 불안감이었다. 막연한 불안감에만 쌓여있고 현재의 상황을 방치 했다면 아무리 재산이 큰 상황이라 하더라도 위기에 봉착할 수 있었다. 하지만, 자신의 자산을 잘 운영하는 것만으로도 월 소득 안정과 부동산 가격에 따른 스트레스에 관계 없이 현금 흐름을 창출하는 방안이 중요하다는 것을 새삼 느꼈기 때문이다.

또한 투자의 측면에서도 다가구 주택은 대지 지분당 가격이 저렴하고 위치 역시 역세권 지역으로 향후 재개발 진행 시 가치 상승 역시 가능한 지역이다. 비록 과거의 추이를 보면 아파트가 가격 상승 가능성이 큰 것으로 보이지만, 앞에서 기술 했던 부동산 가치 투자에 비추어 보면 결국 건물가치는 노후화 되면 갈수록 하락하게 되고 결국 토지만 남는 다고 가정하였을 때, 토지 지분이 큰 다가구 주택이 오히려 투자가치가 크다는 것을 알 수 있다. 임대 수익과 토지지분 가치가 유리한 부동산 투자법이 더 나은 투자법이 될 수 있는 것이다.

이런 부분에서 투자와 주거를 분리하고 남는 금액을 임대 수익까지 추구하는 방식에 합리적이라 생각한 J 이사님은 필자의 판단대로 실행에 옮기셨다. 결국, 현 상황에서 최적의 대안을 찾았다는 필자의 판단이지만, 필자 역시 일말의 불안감은 있었다. 우선 임대 사업이란 것이 급여 생활을 했던 J 이사님이 하기에 쉽지 않은 사업이기도 하다. 또한 공실의 위험 역시 존재한다.

하지만 이 부분은 금융자산을 함께 운영하므로써 상쇄되기도 한다. 그리고, 필자의 판단과 달리 중대형 아파트 가격이 현재의 부동산 시장의 불황으로 아파트의 공급 부분에서 계속 공급량이 줄어 들 경우 과거처럼 급 상승하게 된다면 상대적 박탈감을 느낄 수 도 있다.